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中指院:城市群“调控场”形成 认房又认贷成普遍标准

2017-04-01 16:43 新闻网 点击次数 :次

季度房地产市场总结与趋势展望

2017年一季度,在因城施策的导向下,各地政府积极深化房地产政策调控。3月起,多城市楼市政策调整密集出台,积极稳定市场预期。本轮调控表现出极强的区域联动性,更加重视利用金融方式深化城市协同,促进市场参与各方回归理性。

从具体的市场表现看,一季度重点城市新房市场成交量同比小幅下降,其中三四线城市整体销售表现稳步向好,受益于去库存政策累积效应及热点城市外溢影响,部分三四线城市及旅游城市市场表现抢眼。与此同时,一二线热点城市新房市场在严格调控下表现相对平稳,部分需求转至二手房市场,二手房市场热度升高。

住宅用地市场供需同步上升。热点城市地方政府积极推地,企业拿地意愿也较高,各类城市住宅用地成交规模均保持增长,住宅用地成交楼面均价和溢价率继续提升。其中部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的一半。

展望未来,在调控政策积极深化的背景下,房地产市场有望稳步回归理性。特别是近期政策密集出台后,市场成交有望继续回落,价格也将趋稳。从不同城市看,部分热点城市短期供应不足,且政策力度较大,成交继续面临下行压力;而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。

一、政策环境:政策调控逐步深化、区域联动性增强,积极稳定市场预期

2017年3月5日在第十二届全国人民代表大会第五次会议上国务院总理李克强作政府工作报告,提出“坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。”

楼市调控政策密集出台、区域联动性增强。2016年9月底至今,共计40余个地级以上城市和部分县市出台调控收紧政策,其中此轮有30余城(县市)出台政策,包括15个地级以上城市和2个县市调控升级。总体来看,本轮政策以中心城市为单位,周边三四线城市联动收紧。在后续政策的影响下,由于不同城市群内部协同发展的周期、城市之间紧密度存在差异,面对调控政策的表现也不尽相同。

资料图

京津冀城市群:中心城市政策强化,周边三四线城市政策同步跟进,市场将在政策集中收紧趋势下更快回归理性。北京调控进一步升级,限购方面非京籍纳税年限调整为连续60个月,同时将商住纳入限购范围,在建在售商办类项目不得销售给个人,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给个人,但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社保或个人税条件,商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款;信贷方面,不但认房又认贷,并将离婚一年以内的购房者也视作二套房需求,首付比例也上调为购买普通自住房不低于60%,购买非普通自住房不低于80%。北京出台调控政策后,环京周边县市也集中出台调控措施,廊坊、张家口崇礼限购升级,保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、青岛等地开启限购限贷。此次调控的联动更好地契合了市场发展特点,将有效抑制投资投机需求,也将促使京津冀区域房地产市场发展更快回归理性。

长三角城市群:中心城市需求外溢,周边三四线城市政策分段强化,市场平稳效果显现。随着需求向中心城市周边转移,中心城市南京、杭州等进一步升级限购政策,南京将限购扩至六合、溧水、高淳,杭州提高非本市户籍家庭社保或个税缴纳年限,继续巩固之前的调控效果,而周边滁州、镇江、嘉兴、句容、嘉善等三四线城市则分阶段开始限购限贷。三四线城市成为了长三角调控的重点,短期内三四线城市投资投机现象将明显减少。

珠三角城市群及周边:广州及周边城市调控继续升级,海西双核同步限制二次供应。广州全市限购,并将社保及纳税期限提至5年,同时认房又认贷,对商住限购,提高购房转让门槛,广州周边佛山限购加码,中山也加入限购行列。海西城市群双核厦门、福州则继续对上一轮政策强化并有所创新,在严格限购限贷的同时,还对新购住房再转让设置条件,要求取得产权证后满2年方可上市交易,明显抑制了投机性需求。

中西部地区:收紧城市数量较少且零散分布,中心城市调控效果将迅速显现。中西部地区主要表现为城市群中心城市的逐层收紧,长沙、赣州新出台限购限贷政策,南昌、成都等城市则进一步强化升级,且针对不同城市、城市内部的不同板块,政策都体现出了差异性。在中西部分区施策的背景下,中心城市主城区内投资投机性需求将逐步回归理性,城市内部库存压力较大的板块也将有效承担部分需求,引导人口合理分布。同时中心城市郊区县以及周边部分三四线城市仍将继续推进农民工市民化进程,结合自身条件,就近就地积极吸纳进城农民工。

这一轮的调控政策呈现新的变化,表现为中心城市和周边城市政策同步调控,联动促进市场平稳。至此,本轮政策的特点也越来越明朗,城市群“调控场”已然形成,片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用,同时更加重视利用金融方式深化片区内的影响,深化城市协同,稳定市场预期,促进市场参与各方回归理性。除限购限贷外,认房又认贷将成为各城市调控普遍标准,北京对于商住的严控、厦门福州对于购房再交易的限制政策也将被更多城市效仿,目前广州已经对商住进行限购,同时广州、青岛也已向厦门福州看齐,限制购房再交易。未来在政策干预和市场力量的共同作用下,一线城市有望得到整体降温,二线热点城市在调控进一步升级后部分非理性需求将加速离场,三四线城市则将在去库存和控风险的博弈中继续分化。

二、市场表现:重点城市新房成交小幅回落,三四线城市表现突出

资料图

成交量同比下降,但仍处历史同期相对高位。去年国庆节前后,全国多城市密集出台楼市调控政策,市场环境整体趋紧,四季度成交量开始出现回落。2017年,一二线热点城市调控升级,成交继续回落。据初步统计,2017年一季度,50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右,同比下降约15%,但从历史成交数据来看,仍处于相对高位。

不同级别城市来看,一线城市供应有限、受调控影响也较大,成交量同比降幅在各线城市中最为突出。据初步统计,一线城市一季度商品住宅成交面积同比下降约四成,除广州保持小幅增长外,其余城市同比均下降。二线热点调控城市成交量显着下降,但旅游型城市成交增长明显,城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落,其余三线城市成交量表现稳定增长。

百城住宅价格累计涨幅持续收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2016年多城密集出台调控政策后,10月起价格环比涨幅持续收窄。进入2017年,百城价格环比涨幅继续收窄,一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。

资料图

2017年一季度,各级城市住宅价格涨幅分化,一线城市受调控影响涨幅收窄程度最大,三线代表城市住宅价格明显提升。今年以来,热点城市房地产调控政策不断加码,新房市场价格涨幅趋缓。其中一线城市受调控影响涨幅收窄最为显着,一季度累计上涨0.80%,较去年四季度收窄1.30个百分点;二线代表城市累计上涨2.19%,较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表城市累计上涨2.57%,在各线城市中涨幅最为突出。

热点城市二手房成交热度较高。一季度深圳、苏州新房成交量同比降幅高达七成以上,南京、上海降幅也超六成,热点城市受调控政策影响,新房成交量降幅显着。与此相对,3月部分热点城市二手住宅成交回升,北京3月前四周周均成交套数保持了较高水平,杭州3月前四周周均成交套数为去年同期的两倍以上。同时,热点城市中除重庆二手住宅价格涨幅略低于新建住宅外,其余城市二手住宅价格均有显着上涨。

旅游特色城市及核心城市辐射的三线城市在一季度受到较大关注。海口、青岛、三亚等临海旅游型城市及扬州等特色小镇城市一季度市场保持了一定热度,成交量同比均大幅增长。而中山、镇江、肇庆、廊坊等三线城市地处核心城市辐射范围内,因核心城市限购限贷政策严苛,相对的区位优势吸引核心外溢需求进一步向外扩散,其中镇江、肇庆一季度成交量同比增幅均在六成左右,而中山、廊坊等地房价涨幅也较明显。徐州、汕头等地因具备区域内相对优势,城市基本面向好,吸引需求集聚,推动商品住宅市场升温,其中汕头一季度成交面积同比大增170.4%。

整体来看,受去年同期高基数及政策调控影响,一季度新房成交量同比小幅下调,价格累计涨幅持续收窄。具体来看,一二线热点城市新房价格涨幅明显收窄,成交量同比降幅显着,但二手房市场价格涨幅明显高于新房。同时,因去库存政策效应及核心城市外溢影响,部分三四线城市量价保持了稳步增长,市场趋势向好。在调控持续收紧下,预计未来一二线城市成交仍难见起色,价格整体将趋平稳,而三四线城市市场有望延续良好势头。

三、土地市场:宅地供求稳步增长,一二线及周边城市受关注

2017年以来,地方政府加大推地力度,特别是1-2月,住宅和商办用地推出量均明显增加。

资料图

从住宅用地的推出量来看,一二线城市推地加速。一二线城市受市场供应不足影响,住宅用地推出量大增,尤其是一线城市,今年一季度共推出508万平方米,为近两年同期最高水平,同比大幅增长98.0%,其中北京推出148万平方米,同比增长约2倍,环比增长50%;上海推出177万平方米,同比增长超八成。因多数三四线城市库存量仍较大,当地政府放缓推地节奏,今年一季度三四线城市共推出9134万平方米,为2010年以来季度最低水平,同比连续第12个季度下降,降幅为1.9%。

各线城市住宅用地成交量均增长,部分城市成交体量较大。2017年一季度,全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;各线城市成交量均增长,其中二线城市同比增长19.0%,增幅最大。从一季度住宅用地成交面积TOP20来看,郑州、徐州、武汉成交面积已超过750万平方米,位居前三;另有西安、重庆等城市成交超400万平方米。与去年全年成交量相比,惠州、徐州今年一季度成交面积已超去年的70%,镇江、阜阳占比亦在50%以上,部分三四线城市土地成交量偏大,需适度注意供应风险。

资料图

土地市场热度仍然较高,成交楼面均价呈上行态势。2017年一季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2099元/平方米,较去年四季度上涨8.3%,同比上涨49.0%。其中,住宅用地成交楼面均价3412元/平方米,较上一季度微幅上涨0.7%,同比上涨44.1%。

资料图

热点一二线及其周边三四线城市土地市场关注度高。今年一季度一线城市住宅用地成交楼面均价环比涨幅在各线城市中最大;三四线城市楼面均价1878元/平方米,环比上涨8.8%,同比上涨49.7%。另外,从住宅用地出让金来看,今年一季度,武汉、合肥、南京等城市出让金已超过200亿元,明显超过一线各城市。三四线城市出让金TOP15中,多数城市位于长三角、珠三角等大城市群内,其中徐州、佛山两地住宅用地出让金超100亿元,阜阳、扬州、漳州也在50亿元以上,这部分城市受城市群核心城市需求外溢带动,土地市场获得较大关注。

2017年一季度,地方政府加大推地力度,特别是热点一二线城市为缓解紧张的供不应求矛盾,住宅用地推地力度较大,其中一线城市推地量几乎翻倍增长。随着推地量的增加、企业补仓意愿的提高,住宅用地成交量价呈现上行态势,但部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数,在地价高涨的背景下,未来存在新一轮库存积压风险。

四、趋势预判:政策引导回归理性,销售增速将回落,价格保持平稳

1. 企业销售目标稳升,城市圈布局深化

2017年房企销售目标稳中走高,多以深耕现有城市为主,并聚焦城市经济圈。截至3月,超过10家品牌房企公布了2017年销售目标,部分房企的销售目标较2016年增长超30%。千亿房企数量继续扩大,行业竞争依然激烈。计划拿地方面,部分品牌企业拿地金额预期攀升,明显高于去年及近四年来均值,城市布局多以巩固现有城市为主,同时聚焦长三角、环渤海、珠三角等城市群发展。

热点城市“存货”不足,企业积极拿地。2016年以来在全国房地产市场销售面积大幅增长的背景下,企业现有存量减少,特别是热点城市,存量明显不足,企业拿地补仓意愿高。今年一季度,20家品牌房企累计拿地4022万平方米(按规划建筑面积计算)同比增长39.7%;累计拿地金额为2452亿元,同比增长113.0%。从拿地结构来看,品牌房企一二线城市拿地占比超7成,其中二线城市拿地占比52%。

整体来看,多数企业对2017年业绩预期较好,且一季度业绩大幅提升。在政策引导下,多数城市土地推出量明显增加,房企拿地积极,深化布局城市圈。但值得注意的是,地价走高、政策调控等因素将对企业现金流产生一定影响,企业应警惕运营风险。合理控制拿地节奏,正确把握获取地块的时机和方式至关重要。

2. 政策影响下二季度销售增速有望回落,价格将保持平稳

经济稳中承压,货币政策稳健中性,但不排除针对房地产收缩信贷的可能性。从当前经济数据看,制造业信心回升,工业企业利润总额持续提升,民间投资增速有所回升,但内外需求动力不足,去产能、去库存、去杠杆等问题仍然突出,国内经济仍面临一定压力。预计今年我国货币政策仍将以稳为主,两会也将2017年货币政策导向定调为“稳健中性”,为经济增长创造稳定的货币环境,相对而言,房地产行业的信贷环境将面临收紧压力。

今年1-2月,全国商品房销售面积同比增长25.1%,预计二季度成交增速将回落,价格将保持平稳态势,全年将呈现“成交回落,价格小幅下跌”的特点。一方面,政策调控不仅抑制了部分非理性需求,也将对扭转市场预期发挥作用。去年930以来,整体市场的同比增速开始出现回落,我们认为今年初的市场走势并不会改变市场大格局,随着政策的不断加码,市场量价将出现回调,但价格的市场反应将滞后于量。另一方面,国际及国内宽松货币环境不再,随着央行在公开市场提升利率及不断加强金融监管,房地产信贷环境也将更为趋紧,从而对房地产市场量价走势产生影响。

资料图

具体来看,热点城市成交将显着回落,价格将承压。历次政策调控过程中,热点城市对于调控的反应最为明显。今年以来,热点城市限购限贷政策不断加码,限制了部分需求入市。其中,信贷政策的不断升级,对于改善型需求、投资性需求等将产生较大影响,成交持续回落。三四线城市将保持平稳增长态势,但不同城市仍分化。核心城市周边的强辐射城市短期内市场成交量将受到调控抑制。具备产业支撑的三四线城市成交量价将保持平稳态势。对于库存较高的三四线城市,始终坚持去库存政策,需求将平稳释放。

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